Det är något fundamentaltfel när privat bostadsmarknaden utvecklas stick i stäv med den kommersiella bostadshyresmarknaden. Var i helgen och titta på en lägenhet, det visade sig att fastigheten är upplåten med tomträtt. Tilläggas ska göras att badrummen var inte nyrenoverade och köket var snarare "stadgerenoverat" än renoverat.
Rationellt sett har en tomträtt längre marknadsvärde än en friköpt, då tomträttsavgälden är en kostnad man alltid kommer att ha och snarare en ökande sådan. Men framför allt att man inte vet vad den kommer vara efter nästa omförhandling. Dvs du tar en risk i vad din månadsavgift kommer vara i framtiden. På den kommersiella marknaden prissätts tomträtter lägre, eller snarare dessa fastigheter har högre avkastningskrav.
En marknad är en situation där individerna har perfekt information, vilket innebär att aktörerna har tillgång till all nödvändig information för att göra ett rationellt val eller beslut. Men uppenbarligen stämmer inte den neoklassiska teorin som förutsätter att individer agerar rationellt utifrån den information de har tillänglig. För om skulle inte lägenheten jag nämnde vara upp i en budnivå per kvm som ligger långt över kr/kvm som lägenheten i samma kvarter såldes för i förra veckan, en lägenhet i en näst intill skuldfri förening, ingen tomträtt och ny renoverat badrum och kök. Hur tänker egentligen aktörerna på marknaden? Hur prissätts egentligen bostadsrätterna idag? För inte baseras de på rationella val. Känner att jag måste läsa på lite mer om "behavioral finance" som handlar om att analysera marknaden utifrån hur människor faktiskt reagerar istället för antaganden om hur en rationell individ bör handla....
tisdag, februari 02, 2010
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
2 kommentarer:
Ja du har så rätt. Det är många "galningar" där ute så nu som med hjäp av stora banklån tror sig kunna köpa hur mycket som helst. Bra för de som vill sälja, lite sämre för de som vill köpa. Alltid svårt att hitta ett perfekt läge om man ska sälja och köpa samtidigt men det är ju inte omöjligt att marknaden stabiliserar sig en aning då Riksbanken höjer räntan. Jag skulle tro att det är väldigt många som har tagit på sig alltför höga lån och som inte klarar en räntehöjning på låt säga 3-4 procentenheter. Då är det läge att köpa! :)
Kan det vara så att folk inte agerar lika rationellt när det handlar om lånade pengar och belopp som de flesta innan bostadsköpet inte har någon referens till? Din största investering kanske är en bil för 230000 eller en diskmaskin för 5600, då har man svårt att riktigt koppla skillnaden mellan 6 miljoner och 7 miljoner. Sen tror jag inte att det är en fungerande marknad riktigt eftersom inte alla har kunskapen att ta till sig den tillgängliga informationen om tex. dolda tillgångar eller tomträtter etc. Resultatet blir att "suckers" samlas i dåligt skötta föreningar, som därför sköts ännu sämre (av ett gäng "suckers") och på sikt uppstår någon slags bostadsdarwinism (kom ihåg vem som sa det först) där de dåliga föreningarna faller som käglor :-)
Skicka en kommentar